Koeficijent iskoristivosti i izgrađenost čestice, neki su od ključnih parametara u gradnji i jedna od osnovnih stvari koje je potrebno provjeriti kada se procjenjuje vrijednost i mogućnosti gradnje na građevinskoj čestici koju posjedujemo ili namjeravamo kupiti.
Pa ukratko što je Ki, a što Kig te na što je još potrebno obratiti pozornost?!
Koeficijent iskoristivosti (označava se s Ki, a ponegdje i s Kis) je odnos građevinske brutto površine i površine čestice. Kada on iznosi primjerice 0.8 na čestici tada u pogledu tog parametra možemo izgraditi zgradu čiji je GBP 80% površine čestice. Za česticu od npr. od 1000m2 , mogli bi izgraditi zgradu od 800m2.
*U nekim se prostornim planovima može pojaviti i Kin (koeficijent iskoristivosti nadzemno), koju uključuje GBP isključivo nadzemnih etaža u odnosu na površinu čestice.
Izgrađenost građevne čestice je udio tlocrtne površine zgrade u odnosu na površinu čestice. Primjerice kada je izgrađenost 0,3 tada je vertikalnom projekcijom zgrade moguće pokriti 30% tlocrtne površine čestice. U izgrađenost zgrade se primjerica ne računa okomita projekcija balkona, a ne računa se ni površina otvorenih bazena.
Generalno se može reći da su u praksi, izgrađenost čestice i maksimalna visina gradnje redovito propisane dok koeficijent iskoristivosti ponekad može biti i ispušten. Uz navedene koeficijente, propisuju se kao što znamo udaljenost od međe, minimalna veličina građevinske čestice, postotak prirodnog terena (zelenilo), a ponekad se propisuje čak i potrebna minimalna širina parcele koja se proteže uz cestu.
[color-box]Lako je zaključiti da veličina čestice nije presudna za njenu vrijednost već je bitna i njena kvaliteta odnosno što i kako je na toj čestici moguće graditi. Uz gore spomenute koeficijente oblik čestice također nosi bitnu ulogu jer, ako ne dopušta odgovarajuće udaljenosti može tada narušiti brojne parametre i mogućnost da se iz čestice izvuče njezin maksimum ili da se uopće na njoj nešto korisno gradi. Na koncu posao je arhitekta da prije kretanja u projektiranje, dobro izanalizira mogućnosti gradnje. [/color-box]
Kupio sam gradiliste 1987 od 330m2.Geometar je izasao i razmjerio da mogu graditi samo 1/3 povrsine,kako sam i ucinio.Sagradio sam cca 100m2 u tlocrtu.Udaljio se od ceste 3,5m sa obe strane.Od susjeda 1 met.SVE po PS.Jedina sam budala koja je to ispostivala 30 godina ne dogradivsi ni cm2. Moji susjedi su,jedan desni izgradio objekat na liniji gradilista:Drugi je bio dragovoljac,pa usao celi metar u moj posjed te mi ukrao 20m2 povrsine moga gradilista.Oba su dobila dozvole,ja kao starosjedilac dosao pre 35 godina ..nisam dobio.25 godina sam cekao na struju prikljucak:Placao,uzeli ovce za izgradnju poste :Celu kucu sam izgradio bez struje…
Tako prolaze Crnogorci u RH. Za sve napisano,odgovaram da je istina 100%. Zivim u RH 45 godina casno i posteno.
Poštovanje gospodine Lukić,
na žalost zbog nesređenosti i loše organiziranosti instutucija i službi svi trpe. Nered u prostoru je najboji pokazatelj toga. Što se tiče vaše gradnje ukoliko vam je netko ušao u parcelu sa svojom zgradom tada se primjenjuje Zakon o vlasništvu gdje možete utuživati prekršitelja i tražiti da se sporni dio ukloni. Za vašu gradnju i samu mogućnost izgrađenosti mjerodavan je ipak arhitekt koji projektira zgradu i procjenjuje mogućnosti gradnje. Ukoliko ništa nije sporno svakako bi morali dobiti dozvolu. Ne znamo o kojoj se općini radi no ima ih na žalost koji te procese provode užasno sporo.
srdačno
Poštovani,
Ja i rođak smo suvlasnici na istoj čestici zemlje. Kuće su jedna do druge i sagrađene su prije 1968. god. ali njegov dio kuće je nadograđivan 1980. god. , kao i dio krova koja prelazi u moje dvorište. Ishodovao je uporabnu dozvolu i taj dio krova koji prekriva dvorište “dodijeljen” je njemu. Zanima da li je to legalno, tim više što gedoet nije tražio našu suglasnost pri prijedlogu diobe.
Poštovanje gđo Snježana,
u vašem slučaju radi se više o pitanju vlasništva koje je regulirano Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima. U spomenutom zakonu definirane su situacije građenja na tuđem zamljištu (članak 152.) koje se tretiraju na razne načine ovisno kako je do sporne gradnje došlo. Tu bi bilo poželjno angažirati odvjetnika.
srdačno
Poštovani zanima me iz kojeg ste zakona izvadili da u izgrađenost građevinske čestice ne ulaze balkoni i bazeni?
Lijep pozdrav
Poštovanje Valentina,
ta tematika je obrađena u Pravilniku o sadržajima, mjerilima kartografskih prikaza, obveznim prostornim pokazateljima i standardu elaborata prostornih planova.
Kako je i taj pravilnik doživio brojne promjene a zakoni o prostornom uređenji i graditeljstvu se konstantno mijenjaju mi najčešće potvrdu tumačenja dobivamo direktno iz prakse.
Ipak za ovo vaše pitanje najvažnije je tumačenje ministarstva graditeljstva od 09.05.2014. (klasa 360-01/14-02/294) koje obrađuje upravo ovu vašu temu.
srdačno
posjedujem građevinsko zemljište u mandrama na otoku pagu,veličina zemljišta je 500m2 i izgradivost u neizgrađenom dijelu mijesta je 30% pa me zanima da li to znači da tlocrtno gledano bruto površina objekta može iznositi max. 150m2 po etaži objekta(dozvoljena visina max. 10 m-prizemlje kat i potkrovlje),hvala!
Poštovanje gospodine Nenad,
da upravo tako. Tlocrtno vam se dozvoljava 150m2. Treba vidjeti uz katnost i koliki je koeficijent iskoristivosti. Ukupna GBP u odnosu na površinu čestice.
srdačan pozdrav
Poštovani,
posjedujem u Zagrebu parcelu od 117 kvadrata na kojoj je izgrađena i legalizirana kuća tlocrtno 57 kvadrata, nadstrešnica 6 kvadrata (ab-ploča) te pomoćni objekt uz kuću površine 11 kvadrata. Parcela se nalazi u zoni 2.7 i prema Gup-u ki=1,2 te su dozvoljene 4 nadzemne etaže s tim da se četvrta oblikuje kao potkrovlje ili uvučeni kat. Želio bi srušiti tu kuću i sagraditi novu, zanima me koliko tlocrtno mogu graditi novu kuću? Hvala.
Pošovanje g. Mate,
obzirom da je minimalna prospisana površina parcele u toj zoni 180 m2 bojimo se da ne možete dobiti ništa veću kvadratauru nego sad. Čak mislimo da ukoliko zaista želite raditi novu kuću na mjestu postojeće da morate raditi zamjensku što mnogi referenti tumače kao identičnu kuću postojećoj.
srdačno
Poštovani,
Zanima me mišljenje za koef. izgrađenosti.
Izgrađenost građevne čestice je udio tlocrtne površine zgrade u odnosu na površinu čestice. Primjerice kada je izgrađenost 0,3 tada je vertikalnom projekcijom zgrade moguće pokriti 30% tlocrtne površine čestice. U izgrađenost zgrade se primjerice ne računa okomita projekcija balkona, a ne računa se ni površina otvorenih bazena.
Zanima me situacija ako imamo podzemne u cijelosti ukopane garaže,dali uzimamo u kig tlocrtnu projekciju podzemne garaže koja je u cjelosti ukopana a šire je tlocrtne površine nego nadzemne etaže ili se samo gleda tlocrtna projekcija u nivou terena.
U GBP podzemne garaže idu sa faktorom 1
Lp
Poštovanje gospodine Kronoslav,
generalno podzemne etaže se uračunavaju u izgrađenost, iako ima slučaja da ih prostorni plan explicitino isključi iz obračuna. Dakle ukoliko se u prostornom planu ništa ne navodi onda se izgrađenost gleda prema većoj površini bilo da je podzemna ili nadzemna.
srdačno
Poštovani
Imam građevinsko zemljište od 220 metara kvadratnih (Sali Dugi otok).
maksimalni koeficijent izgrađenosti iznosi kig=0,5
maksimalni koeficijent iskorištenosti iznosi kis=1
Što bi ovo značilo po pitanju gradnje?
Hvala
LP
Poštovanje gospodine Toni,
navedeno znači da vaša kuća može imati brutto građevinsku površinu ukupno 220m2 (kis), dok tlocrtna površina može biti maksimalno 110m2 (kig).
Toliko je teoretski dozvoljeno, no iznimno je bitna i konfiguracija čestice, udaljenosti od međa, zelenilo i sl. tako da ponekad, pogotovo kod manjih čestica te maksimume ne možete iskoristiti.
srdačno
Pitanja i komentari zatvoreni