O uporabnoj dozvoli, smo već ranije pisali. Ipak obzirom da je posljednji Zakon o gradnji NN 153/13 koji je stupio na snagu 1.siječnja 2014. donio neke promjene i stvorio izvjesne nejasnoće, donosimo ažuriranu objavu na temu Uporabne dozvole.
S novim Zakonom o gradnji izbrisane su kategorije zgrada do i preko 400m2 za koje je bio i različit postupak dobijanja Uporabne dozvole. Danas se za sve izdaje jedan akt, pod jednim nazivom: Uporabna dozvola.

Nove zgrade:

• Uporabna dozvola  izdaje se nakon obavljenog tehničkog pregleda. Izdaje se za građevine građene na temelju Građevinske dozvole i građevine građene na temelju Glavnog projekta (npr. Jednostavne građevine koje se upisuju u katastar: pomoćni objekti i sl.)

Stare zgrade:

• Uporabna dozvola za određene građevine
  Nekoliko je vrsta takve uporabne:
  – Uporabne dozvole za građevine evidentirane do 15. veljače 1968.  O njima smo već pisali ovdje.
  – Uporabne dozvole za građevine izgrađene na temelju akta za građenje izdanog do 1. listopada 2007. godine. Kod njih je bitno da je građevina izgrađena u skladu s građevinskom dozvolom, u pogledu namjene, vanjskih mjera svih nadzemnih i podzemnih dijelova građevine, oblika i veličina građevne čestice i smještaja građevine na građevnoj čestici, odnosno unutar obuhvata zahvata u prostoru.
  U kategoriju određenih građevina ubrajaju se još:
  – kuće iz obnove, građevine koje je RH stekla u svrhu stambenog zbrinjavanja
  – građevine čiji je akt za građenje uništen ili nedostupan (sve definirano Zakonom o gradnji čl. 182 do 192.)

• Akti i dokumenti

  Sa današnjom uporabnom dozvolom se izjednačavaju i akti za uporabu građevine (članak 175 Zakona o gradnji) koji su pribavljeni na temelju prethodnih Zakona o gradnji.
  Tu se ubrajaju: akt za uporabu građevine, akt kojim je građevina ozakonjena te dokumenti kojima se nezakonito izgrađena građevina izjednačava sa zakonito izgrađenom građevinom.
  U navedene spadaju:
  -uporabna dozvola
  -potvrda upravnog tijela da mu je dostavljeno završno izvješće nadzornog inžinjera
  -uvjerenje za uporabu
  -pravomoćna građevinska dozvola odnosno drugi odgovarajući akt izdan do 19.lipnja 1991, s potvrdom građevinske inspekcije da nije u tijeku postupak građevinske inspekcije
  -uvjerenje za uporabu i rješenje o promjeni namjene
  -Rješenje o izvedenom stanju., uvjerenje katast. ureda odnosno DGU da je zgrada izgrađena do 15.veljače 1968.

Zaključak:
Uporabna dozvola = Uporabna dozvola za određene građevine = Akti za uporabu građevine=  Akti i dokumenti sa kojima se nezakonito izgrađena građevina izjednačava sa zakonito izgrađenom građevinom

[color-box]Važno: Ukoliko je za građevinu izdan neki od akata/dokumenata za uporabu ili sa kojim se nezakonita građevina izjednačava sa nezakonitom tada nije potrebno “dodatno” izdavanje Uporabne dozvole niti uporabne dozvole za određene građevine [/color-box]

O legalizaciji zatvorenih balkona, lođa i terasa već smo ranije pisali, no obzirom da u praksi postoje još neke nejasnoće donosimo kratak i koristan nastavak uz ažurirane podatke na temu.
Kao što je opisano u prethodnom tekstu sva zatvaranja spomenutih dijelova zgrade potrebno je i poželjno ozakoniti. Bitno je naravno da je zahtjev podnesen na vrijeme. Ne ozakonjuju se jedino privremene instalacije kao što su prozirni elementi pročelja gdje nije bilo trajnog zatvaranja i gdje je zadržana funkcija balkona, lođe i terase. Navedeni prozirni elementi ne uključuju prozore i vrata (opisano u članku 5. stavak 8. podstavak 1. Pravilnika o jednostavnim građevinama).

Osim što je ozakonjenje zatvorenih balkona i lođa preporučljivo zbog samog inspekcijskog nadzora, u praksi se sve više pojavljuje slučaj da zbog neozakonjenih zatvaranja, cijela zgrada ne može na primjer dobiti poticaje u sklopu programa energetske obnove, obzirom da je zakonitost jedan od temeljnih uvjeta sudjelovanja u natječaju.

Dobra vijest za sve koji nisu podnijeli zahtjev na vrijeme, je mogućnost da se priključe nekom od postojećih zahtjeva stanara u istoj zgradi ili na istoj čestici. Naravno, bitno je da je postupak još uvijek otvoren.

[color-box] Ukoliko ste podnijeli zahtjev ili se namjeravate priključiti postojećem zahtjevu, stojimo na raspolaganju za savjetovanje i izradu tehničke dokumentacije vaše rekonstrukcije u zgradi. [/color-box]

Kako se tretira završena, a kako nezavršena zgrada nakon legalizacije?  Što je to postojeća zgrada? Što se može upisati u katastar, a što ne?! Kako završiti nezavršenu zgradu?

Zakon o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama NN 86/12 je, kao što je već opće poznato, definirao  četiri skupine zgrada po veličini (ukupnoj GBP) : pomoćne, jednostavne, manje zahtjevne i zahtjevne zgrade. Ipak uz navedenu podijelu, zgrade se dijele još u dvije skupine i to po stupnju završenosti: Završene zgrade i nezavršene zgrade.

Završena zgrada: to je zgrada čiji stupanj završenosti dozvoljava da se ista može početi koristiti (ili se već koristi). Rješenje o izvedenom stanju za završenu zgradu izjednačava se tako sa statusom zgrade koja ima i građevinsku i Uporabnu dozvolu.  Završena zgrada se može kao takva upisati u katastar i zemljišne knjige.

Nezavršena zgrada: je zgrada koja se zbog stupnja nedovršenosti još ne može početi koristiti. Nezavršena može biti cijela zgrada ili jedan njezin dio.  Nezavršena zgrada za koju je doneseno Rješenje o izvedenom stanju izjednačava se sa zgradom koja ima Građevinsku dozvolu no nedostaje joj još status Uporabne dozvole, kako bi se mogla početi koristiti, te upisati u katastar i gruntovnicu. Za završetak zgrade nije potrebna građevinska dozvola, ali je potreban glavni projekt, nakon čega slijedi tehnički pregled i Uporabna dozvola.
Zgradu se može završiti u ozakonjenim gabaritima te se na istoj može izvesti ravni, kosi ili zaobljeni krov bez nadozida.

Nezavršene zgrade kao i završene zgrade za koje je izdano Rješenje o izvedenom stanju smatraju se postojećim zgradama, odnosno zakonitim zgradama.

Nastojati ćemo ovom objavom objediniti odgovore na nekoliko pitanja koja nam se nerijetko ponavljaju, pa krenimo redom, što kraće i što konkretnije:

• Da li je dokaz zakonitosti upisanost zgrade (kuće) u katastar i zemljišne knjige  jer pretpostavka je da se samo zakonite kuće mogu upisati?
  Odgovor: U jednom izvjesnom periodu  kuće su se mogle upisivati u katastar i gruntovnicu samo na temelju postojanja građevinske dozvole, bez obzira na stvarno izvedeno stanje, tehnički pregled i uporabnu dozvolu. Puno je dakle upisa obavljeno bez da se obavila kontrola što se upisivalo. Naravno i brojne kuće koje su upisane, moguće su bile naknadno nadograđivane bez odgovarajuće dozvole.
  Dokaz zakonitosti nije dakle upisanost objekta, provedeno etažiranje ili slično, već isključivo usklađenost sa građevinskom dozvolom, projektom ili određenim ekvivalentom (npr. Uvjerenje iz ’68)
  Danas se u katastar i gruntovnicu mogu upisati isključivo kuće koje imaju uporabnu dozvolu, što znači da je nakon gradnje obavljen tehnički pregled gdje je ustanovljeno da je kuća izvedena u skladu sa građevinskom dozvolom i pripadajućim projektom.
• Kolika su odstupanja u gradnji uopće moguća, obzirom da su po dozvoli zadani jedni gabariti, no kuća je izvedena nešto duža i šira?
  Odgovor: Po prethodnim Zakonima o gradnji, odstupanja od dozvole nisu bila predviđena. Iznimno na zgradu se može staviti termo fasada što se ne vodi kao povećanje ukupne brutto površine.
  Novi Zakon o gradnji  (na snazi od 1. siječnja 2014.) dozvoljava odstupanje od 3% pojedinih dimenzija prostora i prostorija u odnosu na glavni projekt, a za vanjske gabarite dopušteno je odstupanje od 0,3m. Udaljenost od međa i građevinski pravac se pri tome uvijek moraju poštovati.
• Što ako nakon legalizacije ponovno nešto nezakonito nadogradimo?
  Odgovor: Svaka daljnja nezakonita gradnja ili dogradnja ukoliko se uoči, će se potom i sankcionirati, te će se investitoru dati rok da ishodi građevinsku dozvolu (uz novčanu kaznu) ili ukloni gradnju ukoliko tu više nije moguće graditi.
  Obzirom da je danas znatno  pojačana svijest o važnosti čistih papira, nezakonitost se sve više pojavljuje kao prepreka za ostvarenje nekih ciljeva: kupoprodaja, stavljanje nekretnine pod hipoteku, dobijanje dozvole za obavljanje djelatnosti i sl.
  Također prilikom traženja poticaja za energetsku obnovu ili drugih subvencija iz fondova države ili europske unije, zakonitost objekta se redovito postavlja kao obavezan uvjet. Naravno ukoliko je predmet subvencija za nekretninu ili sa njom povezanu djelatnost.
  Zaključak: Isplati li se uopće više graditi nezakonito?!