Većina investitora danas, svjesna je potrebe zakonitog građenja i angažiranja struke u samom procesu projektiranja i gradnje.
Zakonita i kvalitetna gradnja donose niz prednosti kroz budući kvalitetan prostor, udobno stanovanje te konačno normalno gospodarenje nekretninom.
Ipak sam proces osmišljavanja i procjene mogućnosti projektiranja buduće kuće ili stambene zgrade kreće već od same kupnje zemljišta.
Vlasništvo:
Prije same kupnje zemljišta na kojem se planira graditi, prva stvar koja se mora provjeriti je vlasništvo. Najljepša je okolnost kada je vlasništvo potpuno čisto, po mogućnosti jedan ili što manje vlasnika i svakako je poželjno da zemljište nema tereta. Sve te detalje može provjeriti sam investitor no topla je preporuka, pogotovo u slučajevima kada nije sve čisto, da se angažira odvjetnik.
Procjena mogućnosti gradnje:
Može li se uopće graditi?!
Za takve procjene svakako je potrebno angažirati arhitekta kod kojeg je poželjno osim samog iskustva sa projektiranjem da je i upoznat sa cijelim procesom ishođenja dozvole, od kupnje zemljišta pa sve do završetka gradnje i upisa kuće u katastar i gruntovnicu.
Nerijetko se događa da je zemljište u katastru evidentirano kao poljoprivredno, a u naravi se na njemu može slobodno graditi jer je tako predviđeno prostornim planom. Nekada su situacije i obrnute, da je zemljište predviđeno za gradnju, ali se zbog nekih drugih okolnosti ne može ništa graditi (npr. ne postoji pristup prometnici). Situacije su brojne, pogotovo jer se propisi dosta često mijenjaju te je na takve stvari potrebno redovito paziti.
Koliko se i što može graditi?!
Kod procjene mogućnosti gradnje, svakako se provjerava i da li čestica udovoljava planovima i potrebama investitora. Dva su elementa koja se tu najčešće pojavljuju: Izgrađenost čestice i Koeficijent iskoristivosti građ.čestice (Ki)
Izgrađenost čestice definira se kao tlocrtna projekcija kuće na česticu i u kojem omjeru ona pokriva ukupnu površinu čestice. Taj odnos se najčešće kreće u rasponu od 30% do ponekad 40% za samostojeće kuće. Navedeno znači da preostali dio 60-70% ne smije biti izgrađen osim za popločenje, parking i sl.
Koeficijent iskoristivosti (Ki) također prikazuje mogućnost građenja no ovoga puta se ne radi o odnosu tlocrtnih površina već o odnosu građevinske brutto površine (GBP) kuće, zgrade u odnosu na površinu čestice.
Može se reći da se u praksi najčešće sve vrti oko koeficijenta 1 što znači da se na parceli od 400m2 može izgraditi kuća jednake brutto građevinske površine. Striktne zone mogu se spuštati čak do koeficijenta 0,6.
Naravno i ovo pravilo može postati nebitno, ako je propisana minimalna veličina čestice.
[color-box] Iz navedenih primjera pokušali smo dati barem mali uvid u važnost prisutnosti arhitekta već u ranoj fazi, prije same gradnje, jer se uz relativno mala inicijalna davanja može postići velika ušteda i izbjeći mnoštvo krivih koraka prije kupnje zemljišta i početka radova.
Konačno sama vrijednost zemljišta ne ovisi samo o lokaciji već o svemu tome što ono pruža.
Za vaš konkretan upit ili uvid slučaj stojimo na raspolaganju na naš kontakt.[/color-box]
Poštovani,
razmišljam o kupnji roh bau kuće koja je veličine 150m2 na zemljištu od 1000m2. Ta kuća je trenutno u fazi prizemnica bez krova ali sa pločom. Ona je 2013.godine legalizirana kao takva i taj dokument imam kod sebe. On ne posjeduje nikakav projekat i u tim papirima piše da je kuća izvan granica građevinske zone (iako ona kaže da je to građevinska parcela). Vodu je platio ali komunalije i struju nije.
Gdje mogu na internetu pogledat građevinske zone Pule?
Kako je legalizirao i gradio uopće bez projekta?
Što je meni potrebno da bi mogla nastavit gradit tu kuću?
Piše da se za nastavak gradnje treba držat gabarita – znači li to da mogu na katu izgradit još jednu etažu pa krov (visoko potkrovlje) ili se smijem držat samo prizemnog dijela?
Smijem li dogradit natkrivene terase?
Unaprijed zahvaljujem
Poštovanje gospođo Kristina,
kuća je legalizirana po minulom Zakonu gdje je bilo moguće ozakoniti i kuću koja nije u građevinskom području. Sada nakon legalizacije se moguće i namjena čestice promijeni u građevinsku no dok nije tako vi možete raditi isključivo rekonstrukciju u okviru postojećih gabarita. To znači da nema mogućnosti nadogradnje kata, terase i sl.
Što se tiče projekta kuća ga očito nema jer je građena nezakonito no svakako moraju postojati arhitektonske snimke koje zamijenjuju projekt, a one su sastavni dio Rješenja o izvedenom stanju (rješenja za legalizaciju).
Zone pogledajte na službenim stranicama grada ili u odjelu za graditeljstvo vaše Općine.
lijepi pozdrav
Postovani,Molim Vas za pomoc,naime ja posjedujem kucu u Kastel Luksicu,koja je gradena prije 1968 godine.Obzirom da mi je dotrajao krov I isti moram mijenjati.Uz to bih zelio podici visinu za jedno 30-40 cm I uraditi jednu prostoriju sa kupatilom u potkrovlju.Visina moga krova bi bila I dalje niza od krovova mojih susjeda.Molim Vas kakve su moje sanse I sta trebam od dokumenata,tj kakav je process.
LP Pozdrav,Jozo
Poštovanje gospodine Jozo,
za početak je najvažnije da je osnovni objekt zakonit što čini se da je, obzirom na vrijeme gradnje. Zatim je bitno provjeriti mogućnost nadogradnje obzirom na postojeću izgrađenost i prostorni plan, napraviti glavni projekt i ishoditi građevinsku dozvolu za rekonstrukciju. Kada se radovi završe, obavi se tehnički pregled i dobije uporabna dozvola.
Možda pomogne i naša ilustracija Put do dozvole, na našoj osnovnoj stranici.
lijepi pozdrav
,,,zanima me gradnja pomocnog objekta pored postojece obiteljske kuce bruto povrsine 40kvadrata ili 32 kvadrata neto.Bila bi to manja montazna kucica koja bi sluzila za razne blagdane i prigode…molim vas da mi odgovorite da li mi je za gradnju potrebna dozvola i projekat posto bi gradjevinu izgradio za to ovlasteni studio.Nalazim se u Istarskoj zupaniji ,tocnije 5km udaljena od grada Pazina,pa me zanim ada li vi znate proceduru ili cu se morati obratiti nadleznim u gradskoj upravi za prostorno uredjenje
srdacan poz gosp.Hidaeta Ibrakovic
Poštovanje,
za pomoćne zgrade do 50m2 (brutto) nije potrebna građevinska dozvola no potreban je glavni projekt u skladu sa posebnim uvjetima, te će te po okončanju gradnje trebati još ishoditi Uporabnu dozvolu obzirom da se takvi objekti upisuju u katastar. Možda vam malo pomogne i članak na temu Građevinska dozvola
lijepi pozdrav
Poštovani,
na parceli d 1200 m2 se nalaze dvije kuće. Sada bi mi podjelili tu parcelu na tri dijela. Imam u planu obavit rekonstrukciju manje kuće koja se nalazi na toj parceli s time da bi dodao još jedan kat. Kuća j legalna i ima sve papire. Mene zanima kolika parcela treba biti da bi ja bez problema mogao napravit taj dodatni kat na toj postojećoj kući.
Unaprijed zahvaljuje,
Poštovanje gospodine Ivan,
tu nema uiverzalnog odgovora. Za svaku gradnju ovisno gdje se nalazi potrebno je provjeriti uvjete prostornog plana, gdje se između ostalog definira minimalna površina čestice, te moguće iznimke.
lp
Poštovani,
Gradili bi pomoćnu zgradu uz postojeću kuću cca 45 m2 s kojom bi se spojili stepenicama u sadašnji stan na 1 katu. Sadašnja kuća posjeduje sve legalne papire, legalizirana je , jedina stvar je što je u zoni klizišta (Kostanjek) Zagreb. Da li trebamo gradjevinsku dozvolu za početak radova (ili elaborat o sanaciji klizišta) ili za objekt do 50 m2 možemo početi s gradnjom bez da prijavimo početak gradnje. Unaprijed zahvaljujem
Mario
Poštovanje gospodine Mario,
za pomoćnu zgradu je potrebno sve osim ishođenja same dozvole, a to uključuje izradu projekta, prijavu početka radova, nadzor, tehnički pregled, i naravno uporabnu dozvolu.
lijepi pozdrav
Pozdrav. Imam pitanje na koje nikako da nađem odgovor. Na Bijeniku imamo voćnjak,koji bi prenamjenili u građevinsko zemljište,ali je veličine 200m2. Sagradili bi montažnu kućicu do 60m2 max. Dali je to dovoljno zemlje za takav pothvat tj je li moguće na toj kvadraturi išta sagraditi.
Hvala
,
Poštovanje,
sama činjenica da se ne radi ograđevinskom zemljištu nameće se kao prva prepreka. Za sve detalje i precizne informacije potrebno je pročitati što piše u prostornom planu. Pravila i iznimke.
lp
Pozdrav. Imam građevinsku parcelu od cca 150m2 na kojoj bi gradio kuću od 70 m2 tj bila bi na dvije etaže po 35m2. Da li je gradnja moguća s obzirom da sam vidio da minimalna površina zemljišta kao mora biti 400 m2, ili krivo tumačim
lp,
Marin
Ukoliko je čestica manja od minimalno dozvoljene za gradnju tada gradnja nije moguća. Prostorni plan je potrebno detaljno čitati jer uz standardna pravila navode se najčešće i iznimne situacije koje se vežu na kontekst i neka već izvedena stanja.
srdačno
Poštovani, molim vas za pomoć jer ne znam kome se obratiti, a pokušala sam pretraživati internet, međutim bezuspješno. Naime imamo kuću u Zagrebu, u Vrapču, sagrađena je na parceli od 375m2, kuća je tlocrtne površine od 95m2, s obzirom da je kućna dvojni objekt, odnosno katnica sa dva odvojena stana, brat koji živi u prizemlju bi želio nadograditi dječju sobu, koje nema. To bi bilo cca 20m2 dogradnje. Mene osobno zanima može li se dobiti dozvola za tako nešto, postoji li mogućnost dogradnje ili je čestica već preizgrađena? S obzirom da ukoliko postoji prostorni plan, u istoj ulici postoje kuće tlocrta 100m2 na parceli od 130m2, bez mogućnost parkirnog mjesta i sl. Na parceli se također nalazi objekt od cca 20m2 (šupa i ljetna kuhinja) koje je moguće rušiti ukoliko je čestica već preizgrađena. Također kuća posjeduje sve građevinske i lokacijske dozvole i nije bila potrebna legalizacija.
Zahvaljujem na odvojenom vremenu.
Poštovanje gospođo Željka,
dobra je okolnost što je na čestici sve zakonito. Procjena mogućnosti gradnje i nadogradnje je praktički prvi korak u projektiranju tako da ne možemo dati načelan odgovor bez detaljnije analize.
Naša pisana analiza i stručno mišljenje o mogućnostima gradnje za takve manje čestice stoji 800kn što je praktički naša najpovoljinija usluga, a koja investitoru može iznimno mnogo značiti.
srdačan pozdrav
Poštovani,
U Zagrebu imam šansu nabaviti česticu od 200 m2. Prije je na čestici postojala kuća i garaža koje su srušene. Kako po GUP-u nisma shvatio urbano pravilo za područnje Trnjanskih ledina, zanima me da li je moguće na čestici navedene veličine graditi, te ako je moguće u istim gabaritima sagraditi novu ili je potrebno kompletno s projektnim planom izvaditi novu lokacijsku i građevinsku dozvolu.
Zahvaljujem na odgovoru.
Poštovanje gospodine Vjekoslav,
na temelju postojeće zgrade uvijek se može izvesti zamjenska zgrada u tim gabaritima. Treba također biti oprezan da na čestici danas zaista postoje te zgrade, a ne da su nekada tu bile prije xx godina.
U svakom slučaju prije kupnje, sve je okolnosti potrebno detaljno provjeriti.
srdačno
Pozdrav! Imam zemljište od 150m2 i na njemu kucu starije gradnje od 50ak m2. Po novom zakonu, dali mogu jos, i koliko, prosiriti kucu? Hvala na odgovoru.
Poštovanje Monika,
navedeno se može jedino provjeriti u prostornom planu.
srdačan pozdrav
Poštovani,
2013.godine podnijeli smo zahtjev za legalizaciju dijelova obiteljske kuće koju smo počeli graditi 1989.g. i za koju smo imali građevinsku dozvolu i 2015.g. dobili smo pozitivno rješenje o izvedenom stanju,U trenutku podnošenja zahtjeva kuća nije bila dovršena (nije imala fasadu, planirali smo napraviti krov na garaži i dijelu stana koji se nalazi ispod terase koja propušta vlagu i proširiti mali viseći balkončić ).Obzirom da su isticali rokovi za predaju dokumenata,rečeno nam je od strane arhitekte da ćemo moći naknadno zatražiti dozvolu za navedeno.Obzirom da smo kreditom htjeli konačno završiti kuću koju gradimo 30 godina, rečeno nam je da više ne možemo ništa dograđivati zbog nekakvih koeficijenata preizgrađenosti cijelog naselja .Čuli smo da se može napraviti dopuna legalizacije do cca 50 m2, ili dopuna projekta ako postoji problem s vlagom i sl. Svatko nam kaže drugačije.Ima li kakve legalne,normalne mogućnosti dobiti papire za navedeno i ako da što od papira nam treba? Unaprijed hvala,srdačan pozdrav.
Poštovanje Josip,
za neke od navednih intervencija bi trebala građevinska dozvole dok za neke nije potrebna (prema pravilniku o jed zgr). Da bi se točno vidjelo što i koliko smijete napraviti treba se napraviti analiza u kojoj bi se ispitale mogućnosti vaše parcele u odnosu na prostorni plan.
Proširenje kuće zbog problema s vlagom i sl. nije moguće ako je čestica već preizgrađena.
srdačno
Poštovani
Zanima me da li je moguće izgraditi montažnu kućicu nekih 30 m2 i dobiti priključak vode i struje na građevinskoj čestici površine 176 m2? Hvala
Poštovanje,
veličina čestice od 176m2 je dosta mala no puno toga ovisi o tome gdje se nalazi. Potrebno je stoga provjeriti prostorni plan gdje planirate zahvat.
Također pojam montažne kuće se ne izdvaja od drugih kategorija gradnje. Svaka se kuća na određeni način montira. Dakle pravila su za sve načine gradnje jednaka.
srdačan pozdrav
poštovanje kolika je najmanja širina parcele a da je na njoj dozvoljeno graditi
Poštovanje Sandra,
takva stavka nije nigdje propisana. Ono što je propisano su udaljenosti od međa i na taj način možete dobiti podatak koliko vam ostane za širinu kuće. Ono što pojedinačni prostorni planovi propisuju je širina parcele u dijelu koji se proteže uz cestu. Dakle provjeriti u prostornom planu jer te odredbe nisu svugdje iste.
srdačno